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国内某大型证券公司针对商业地产CMBS(资产证券化)项目的融资要求[ 资金编号:ZJ280 ]

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投资方式: 债权投资 资金主体: 证券公司
资金主体所在地区: 全国 投资行业: 综合体,购物中心,商业街,写字楼,酒店
投资地区: 全国,一线城市,二线城市,三线城市 投资金额: 1亿-50亿元
资金成本: 12 风控要求: 其它
投资期限: 1-30 年 更新时间: 2022-05-09 21:10
项目交易流程

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综合体 购物中心 商业街 写字楼 酒店
前期费用:

无任何前期费用

投资要求概述:

国内某著名证券公司结构融资业务总部推出的CMBS资产证券化项目的要求如下,本网推出该业务,希望可以推进更多的商业类项目加快融资步伐,为企业解困:
    
     模式说明:
     CMBS指商业房地产抵押贷款支持证券(CommercialMortgage-backed Securities,CMBS)以单个或多个包括写字楼、酒店、会议中心、商业服务经营场所等商业物业的抵押贷款组合包装而构成的基础资产,通过结构化设计以相关地产未来收入(如租金、物业费、商业管理费等)为主要偿债本息来源的资产支持证券产品。
     与其他融资方式相比,CMBS的优势在于发行价格低、流动性强、对母公司无追索权、释放商业地产价值的同时保持资产控制权和未来增长潜力、以及资产负债表表外融资等。
    
     CMBS与经营性物业贷、REITs比较:
     CMBS能够达到比经营性物业贷更低的融资成本,通过将CMBS产品的募集资金偿还高息负债,能够有效降低企业现有融资成本。此外,CMBS产品的预计融资规模为物业评估值的60%-70%,较传统的经营性物业贷规模更大,且由于可采用物业的最新估值,可有效扩大融资规模。
    
     CMBS相比较传统的经营性物业抵押贷款,优势在于融资期限较长,通过回售选择权、续发等结构化安排,CMBS的最长融资期限可达30年;CMBS的融资规模较高、资金使用灵活、流动性高(经交易所审核出函、中登挂牌转让,流动性较高)、融资成本低。从投资者(银行等)的角度来看,经营性物业抵押贷款属于非标产品,银行计提分风险保证金比例为100%,而对于CMBS风险计提保证金比例则为20%,大幅度释放银行风险保证金额度。
    
     CMBS相比于REITs产品而言,商业物业只需办理抵押、无需办理产权过户或者是项目公司股权的过户,这对于绝大多数想继续持有物业获得地产增值的持续红利、不想真实出售的商业物业持有者而言,是最佳的选择。CMBS由于在结构设计时,只需要商业物业抵押、物业租金收入质押、项目公司股权质押,因此不涉及新增增值税和企业所得税等税负,而权益性REITS由于前期需转让商业物业资产或者项目公司股权,需要缴纳企业所得税或者土地增值税以及契税,在当前我国双重征税的法律环境下,商业物业所有者一般不会选择真实出售物业发行REITs产品进行融资。
    
     CMBS的独有特征:
     1、证券本息主要来源于租金收入和运营收入
     CMBS以商业物业抵押贷款为基础资产,而用于证券化的商业物业抵押贷款一般对借款人没有追索权,因此尽管理论上应由借款人偿还贷款,但实际上还款来源是商业物业的租金收入和运营收入,所以对商业物业的现金流进行分析和预测成为关键。
    
     2、入池资产数量多样化
     CMBS的入池资产包括零售物业、办公楼、酒店、自助仓库、工业厂房、医疗中心、混合租户物业等,种类繁多,这与通常以某类同质资产构建资产池进行证券化明显不同。具体来看,美国的CMBS交易根据抵押贷款的规模、借款人数量及分散化程度分为三类:SASB交易、通道交易及融合交易,这三种模式的主要区别为单个借款人的金额占比不同。
    
     3、CMBS的期限与租户的租期存在错配
     在设计资产支持证券时,一般要求证券本息偿付的现金流与基础资产产生的现金流在期限上相互匹配,以避免期限错配带来的流动性和偿付风险。
    
     4、抵押物为商业物业
     不同于基础设施资产证券化以基础设施的收费权或运营权为抵押物,CMBS的抵押物为商业物业。
    
     举例说明:
     珠海华发商都购物中心35亿CMBS发行成功。
    
     本网推出的商业地产CMBS(资产证券化)项目的要求如下:
     项目类型要求:写字楼、酒店、会议中心、商业服务经营场所等商业物业;(集中式厂房也可以做,租客不低于10家,有稳定的现金流租金)
     发行时间:3-4个月内做完;
     资金成本:12%;
     使用期限:10-20年;
    
     融资企业需要提供的资料清单:
     1、基础资产:基础资产中涉及的物业,需要按业态分别提供。所需提供的具体资料如下陈列。
     一、项目概况
     (1) 土地性质(若为国有划拨土地需关注处置问题)、用途、土地使用权面积;
     (2) 基础设施(如电梯、空调、监控系统等)、如果是酒店,需要注明酒店级别;
     (3) 建筑面积、使用面积、房间数、所占楼层;
     (4) 完工以及投入运营时间;
     (5) 完工前成本构成及占比,以及预计投入运营后的五年里每年的成本;
     (6) 投入运营后的五年每年可以产生的收入以及出租率;
     2. 区域竞争状况
    
     二、停车场(如有)
     1. 概况
     (1) 位置、面积、停车位、物业管理措施;
     (2) 租金收取方式、每年租金收入、出租率(2018~2021年);
     (3) 成本构成及占比;
    
     三、融资方前期提供本年度评级报告及审计报告即可
     (1)立项后需要提供纸质资料(需盖章);
     (2)电子资料;
     (3)公司房地产运营、开发数据;
     (4)公司营业收入分地区情况;
     (5)公司持有物业情况;
     (6)请文字介绍公司是如何控制经营成本;
     (7)请文字介绍公司的发展战略及措施;
     (8)提供公司3年审计报告(包括但不限于资产负债表、利润表、现金流量表和现金流量表补充资料共计4张表格);
     (9)截至近期年末,公司现有长期借款统计;
     (10)公司近三年公司关联交易情况;
     (11)公司近三年公司对外提供担保等或有负债情况,被担保公司的经营情况和财务实力。
     (12)截至目前,公司及子公司(合并口径)银行授信情况。
    
     欢迎企业咨询该业务。

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